Pojam
Kupoprodaja nepokretnosti je pravni posao koji je regulisan ugovorom o kupoprodaji nepokretnosti čija forma i sadržina su propisani Zakonom o obligacionim odnosima i Zakonom o prometu nepokretnosti.
Takođe, obzirom na kompleksnost Ugovora o prodaji nepokretnosti (naziv prema Zakonu o obligacionim odnosima) prilikom zaključenja ugovora o prodaji nepokretnosti potrebno je imati u vidu i pojedine odredbe Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa, Zakona o zemljišnim knjigama, Zakona o državnom premeru i katastru, pa čak i Zakona o deviznom poslovanju, Zakona o porezima na imovinu ili Zakona o PDV, kao i Zakona o sprečavanju pranja novca i finansiranju terorizma.
Nepokretnosti su: zemljište (poljoprivredno, građevinsko, šume i šumsko zemljište), zgrade (poslovne, stambene, stambeno-poslovne, ekonomske i dr.), posebni delovi zgrada (stanovi, poslovne prostorije, garaže i garažna mesta) i drugi građevinski objekti.
Pre pristupanja zaključenju i overi ugovora potrebno je pribaviti dokaze o pravu vlasništva na nepokretnosti koja je predmet prodaje (list nepokretnosti, ugovor o otkupu stana u društvenoj ili državnoj svojini, rešenje o nasleđivanju, prethodni ugovori…), kao i izvršiti proveru da li je navedena nepokretnost opterećena kakvim teretom ili zabranama, te se uvidom u ličnu kartu prodavca uveriti da li je prodavac lice koje se za to deklariše ili se radi o punomoćniku ili nekom trećem licu.
Naime, deo drugi, glava VII Zakona o obligacionim odnosima reguliše formu, sadržinu, bitne elemente i obaveze ugovornih strana.
Ugovorom o prodaji obavezuje se prodavac da prenese na kupca pravo svojine na prodatu stvar i da mu je u tu svrhu preda, a kupac se obavezuje da plati cenu u novcu i preuzme stvar.
Ugovor o prodaji nepokretnih stvari mora biti zaključen u pismenoj formi, pod pretnjom ništavosti.
Bitni elementi ugovora o prodaji
Bitni elementi ugovora o prodaji nepokretnosti su stvar i cena.
a) Stvar. Stvar o kojoj je ugovor mora biti u prometu, te je ništav ugovor o prodaji stvari koja je van prometa. Za prodaju stvari čiji je promet ograničen važe posebni propisi. Prodaja se može odnositi i na buduću stvar.
Ugovor o prodaji nema pravno dejstvo, ako je u času njegovog zaključenja stvar o kojoj je ugovor bila propala. Ako je u času zaključenja ugovora stvar bila samo delimično propala, kupac može raskinuti ugovor ili ostati pri njemu uz srazmerno sniženje cene. Ali će ugovor ostati na snazi i kupac će imati samo pravo na sniženje cene ako delimična propast ne smeta postizanju svrhe ugovora, ili ako za određenu stvar postoji takav običaj u pravnom prometu. Prodaja tuđe stvari obavezuje ugovarače, ali kupac koji nije znao ili nije morao znati da je stvar tuđa može, ako se usled toga ne može ostvariti cilj ugovora, raskinuti ugovor i tražiti naknadu štete.
b) Cena. Ako ugovorom o prodaji cena nije određena, a ni ugovor ne sadrži dovoljno podataka pomoću kojih bi se ona mogla odrediti, ugovor nema pravno dejstvo. Kad ugovorom o prodaji u privredi cena nije određena, niti u njemu ima dovoljno podataka pomoću kojih bi se ona mogla odrediti, kupac je dužan platiti cenu koju je prodavac redovno naplaćivao u vreme zaključena ugovora, a u nedostatku ove razumnu cenu. Pod razumnom cenom smatra se tekuća cena u vreme zaključenja ugovora, a ako se ona ne može utvrditi onda cena koju utvrđuje sud prema okolnostima slučaja. Kad je ugovorena veća cena od one koju je za određenu vrstu stvari propisao nadležni organ, kupac duguje samo iznos propisane cene, a ako je već isplatio ugovorenu cenu, ima pravo zahtevati da mu se vrati razlika. Kad je ugovorena tekuća cena, kupac duguje cenu utvrđenu zvaničnom evidencijom na tržištu mesta prodavca u vreme kad je trebalo da usledi ispunjenje. Ako takve evidencije nema, tekuća cena se određuje na osnovu elemenata pomoću kojih se prema običajima tržišta utvrđuje cena. Ako treće lice kome je povereno određivanje cene neće ili ne može da je odredi, a ugovarači se ne slože naknadno o određivanju cene niti ugovor raskinu, smatraće se da je ugovorena razumna cena.
Odredba ugovora kojom se određivanje cene ostavlja na volju jednom ugovaraču smatra se kao da nije ni ugovorena i tada kupac duguje cenu kao u slučaju kad cena nije određena.
Prema Zakonu o deviznom poslovanju kupoprodajna cena nepokretnosti može biti izražena u evrima (čl. 34. stav 2. tačka 5.) što predstavlja izuzetak od pravila da se u Republici Srbiji plaćanje, naplaćivanje i prenos vrši u dinarima.
Prema Zakonu o sprečavanju pranja novca i finansiranja terorizma i to prema odredbi iz člana 36. ograničeno je gotovinsko poslovanje te je propisano da lice koje prodaje robu ili vrši uslugu u Republici Srbiji ne sme od stranke ili trećeg lica da primi gotov novac za njihovo plaćanje u iznosu od 15.000 evra ili više u dinarskoj protivvrednosti. Ograničenje važi i u slučaju ako se plaćanje robe i usluge vrši u više međusobno povezanih gotovinskih transakcija u ukupnom iznosu od 15.000 evra ili više u dinarskoj protivvrednosti.
Dakle, pod pretpostavkom da je cena nepokretnosti viša od 15.000 €, prodavac na “ruke” sme da primi svega do 15.000 €, dok preostali iznos mora da bude transferisan preko računa poslovne banke budući da je kršenje te odredbe propisano kao prekršaj za koji se plaća kazna za fizičko lice od 5.000 do 150.000 dinara.
Ostale odredbe u ugovoru
U ugovor o kupoprodaji nepokretnosti se često unosi i odredba koja se odnosi na odgovornost za pravne nedostatke, tzv. zaštita od evikcije. Ta odredba glasi da: prodavac odgovara ako na prodatoj stvari postoji neko pravo trećeg koje isključuje, umanjuje ili ograničava kupčevo pravo, te kad treće lice polaže neko pravo na stvar, kupac je dužan obavestiti prodavca o tome, izuzev kad je to prodavcu već poznato, i pozvati ga da u razumnom roku oslobodi stvar od prava ili pretenzije trećeg.
Ovu odredbu nema potrebe unositi u ugovor o prodaji budući da je zaštita od evikcije propisana Zakonom o obligacionim odnosima i primenjuje se u svakom slučaju, osim kada ugovorne strane eksplicitno isključe njenu primenu.
Dve su posledice nastupanja evikcije.
Ukoliko prodavac ne postupi po zahtevu kupca, u slučaju oduzimanja stvari od kupca ugovor se raskida po samom zakonu (automatski raskid), dok u slučaju umanjenja ili ograničenja kupčevog prava, kupac može po svom izboru raskinuti ugovor ili zahtevati srazmerno sniženje cene. U svakom slučaju kupac ima pravo na naknadu pretrpljene štete.
Kod primene evikcije vrlo bitno je da li je kupac savesan ili nije, odnosno ukoliko je kupac u času zaključivanja ugovora znao za mogućnost da mu stvar bude oduzeta, ili da njegovo pravo bude smanjeno ili ograničeno, nema pravo na naknadu štete ako se ta mogućnost ostvari, ali ima pravo zahtevati vraćanje, odnosno sniženje cene.
Forma ugovora o prodaji nepokretnosti
Zakonom o prometu nepokretnosti propisano je da je promet nepokretnosti slobodan, ako zakonom nije drukčije određeno.
Prenosom prava svojine na zgradi istovremeno se prenosi i pravo svojine na zemljištu na kome se zgrada nalazi, kao i na zemljištu koje služi za redovnu upotrebu zgrade. Prenosom prava svojine na zgradi izgrađenoj na zemljištu na kome vlasnik zgrade nema pravo svojine, već samo pravo korišćenja, prenosi se i pravo korišćenja na zemljištu na kome se zgrada nalazi, kao i na zemljištu koje služi za redovnu upotrebu zgrade.
Ugovor o prometu nepokretnosti zaključuje se u pismenoj formi, a potpisi ugovarača overavaju se od strane suda. Ugovori koji nisu zaključeni na taj način ne proizvode pravno dejstvo. Sud može da prizna pravno dejstvo ugovora o prometu nepokretnosti čak i takvom ugovoru, koji je zaključen u pisanom obliku, na kome potpisi ugovarača nisu overeni od strane suda, pod uslovom da je ugovor ispunjen u celini ili pretežnim delom, da nije povređeno pravo preče kupovine i da nije povređen prinudni propis.
Sud koji je izvršio overu potpisa na ugovoru dužan je da primerak overenog ugovora, odnosno pravosnažne odluke dostavi republičkom organu nadležnom za utvrđivanje i naplatu javnih prihoda, u roku od deset dana od dana overe potpisa, odnosno od dana pravosnažnosti odluke. Nakon te dostave dolazi do primene odredaba Zakona o poreskom postupku i poreskoj administraciji, kao i Zakona o porezima na imovinu (u ugovorima u kojima se prenos primenjuje porez na prenos apsolutnih prava) ili Zakona o PDV (u ugovorima u kojima se na prenos primenjuje PDV – kod nepokretnosti u izgradnji, odnosno kod prvog prometa nepokretnosti).
Izmenama i dopunama Zakona o prometu nepokretnosti od 29.12.2011. godine navedeno je da je za overavanje potpisa ugovarača na ugovoru o prometu nepokretnosti nadležan osnovni sud na čijoj se teritoriji nepokretnost nalazi, s tim što je za područje Beograda overu moguće izvršiti u Prvom osnovnom sudu u Beogradu (odeljenje na Novom Beogradu, Bulevar Mihajla Pupina 16, odeljenje u Ustaničkoj 14, i Viši sud u Beogradu odeljenje u Timočkoj 15, dok čak neka odeljenja sudova imaju i izdvojene jedinice za overu i u opštinama).
Službeno lice koje obavlja overavanje doneće rešenje o odbijanju overavanja potpisa na ugovoru o prometu nepokretnosti, ukoliko uvidom u posebnu evidenciju o ugovorima o prometu nepokretnosti utvrdi da su u sudu već overeni potpisi na ugovoru o prometu iste nepokretnosti, a prodavac je isto lice. Potvrda o odbijanju overavanja potpisa sa brojem rešenja o odbijanju overavanja potpisa, datumom, pečatom suda i potpisom službenog lica koje obavlja overavanje, stavlja se na sve podnete primerke ugovora o prometu nepokretnosti. Na rešenje ugovorači imaju pravo žalbe sudiji suda koji je nadležan za overavanje, u roku od osam dana od dana dostavljanja rešenja. O žalbi sudija je dužan da odluči u roku od tri dana od dana dostavljanja žalbe. O odbijanju overavanja službeno lice koje obavlja overavanje dužno je da obavesti nadležnog javnog tužioca. Overavanje potpisa od strane službenog lica suprotno, predstavlja težu povredu dužnosti iz radnog odnosa u smislu zakona koji uređuje prava i dužnosti državnih službenika i nameštenika. Sud vodi posebnu evidenciju o ugovorima o prometu nepokretnosti koji su podneti radi overavanja potpisa ugovarača.
Uvođenjem gore citirane odredbe postignuto je mnogo na sigurnosti u pravnom prometu, ali uvedeni sistem ima i svojih nerešivih problema. Naime, postiglo se da isto lice u ulozi prodavca ne može više puta prodati istu nepokretnost, ali se desilo to da službenik na overi odbija da overi ugovor i/ili predugovor o prodaji nepokretnosti i ako npr. nije navedena katastarska parcela na kojoj se nalazi stambena zgrada u kojoj se stan prodaje, ili ako nije navedena katastarska opština jer “kompjuterski program” neće da dozvoli overu ako nema gore navedenih podataka…
Vrlo bitan nedostatak “kompjuterskog programa” je takođe došao do izražaja u realnoj životnoj situaciji kada su kupac i prodavac overili predugovor o kupoprodaji nepokretnosti ali nikad nije došlo do zaključenja glavnog ugovora. U toj situaciji (nezavisno od pravnih posledica da li je ugovorena i isplaćena ili vraćena kapara kao odustanica) ukoliko kupac i prodavac ne zaključe raskid tog predugovora (što je pravno besmisleno raditi a pitanje je da li to žele obe ugovorne strane) službenik na overi odbija da overi novi predugovor ili ugovor u kojem se u svojstvu prodavca nalazi isto lice koje je zaključivalo raniji predugovor jer to program ne dozvoljava, odnosno taj prodavac je prema “programu” lice koje više puta prometuje istom nepokretnošću. Pritom nikad u praksi sud nije odlučio za tri dana o žalbi na rešenje kojim se odbilo overa, već je potrebno znatno duže.
Suvlasnik nepokretnosti koji namerava da proda svoj suvlasnički deo dužan je da ga prethodno ponudi ostalim suvlasnicima. U slučaju kad ima više suvlasnika, prvenstvo u ostvarivanju prava preče kupovine ima suvlasnik sa većim suvlasničkim delom. Kad ima više suvlasnika koji bi imali pravo preče kupovine, suvlasnik nepokretnosti ima pravo da sam odluči kome će od njih prodati svoj deo nepokretnosti.
Vlasnik koji namerava da proda poljoprivredno zemljište, dužan je da ga prethodno ponudi vlasniku susednog poljoprivrednog zemljišta. U slučaju kad ima više vlasnika susednog zemljišta čije se poljoprivredno zemljište graniči sa poljoprivrednim zemljištem prodavca, prvenstvo u ostvarivanju prava preče kupovine ima vlasnik susednog zemljišta čije se poljoprivredno zemljište pretežnim delom graniči sa zemljištem prodavca. Ako ima više vlasnika susednog zemljišta čije se poljoprivredno zemljište pretežnim delom graniči sa zemljištem prodavca, a granične linije su jednake, prednost između njih ima vlasnik susednog zemljišta čija je površina najveća.
Ponuda koja se dostavlja istovremeno svim nosiocima prava preče kupovine, mora da sadrži podatke o nepokretnosti, ceni i ostalim uslovima prodaje. Imalac prava preče kupovine dužan je da se u roku od 15 dana od dana prijema ponude pismenim putem izjasni o ponudi. Ponuda i izjava o prihvatanju ponude mora se učiniti preporučenim pismom. Ako se imalac prava preče kupovine, kome je učinjena ponuda, u roku od 15 dana od dana prijema ponude, ne izjasni da prihvata ponudu, prodavac može prodati nepokretnost drugom licu, ali ne pod povoljnijim uslovima. Ako imalac prava preče kupovine ne prihvati ponudu, a vlasnik tu nepokretnost ne proda ni trećem licu u roku od jedne godine od dana neprihvatanja ponude, dužan je da u slučaju ponovne prodaje postupi ispočetka kao da nije ni ponudio imaocu prava preče kupovine. Ako je prodavac prodao nepokretnost, a nije je prethodno ponudio imaocu prava preče kupovine ili je nepokretnost prodao pod uslovima povoljnijim od uslova iz ponude, imalac prava preče kupovine može tužbom kod suda da zahteva poništaj ugovora o prodaji nepokretnosti i da se nepokretnost njemu proda, pod istim uslovima. Tužba se može podneti u roku od 30 dana, računajući od dana kada je imalac prava preče kupovine saznao za prodaju te nepokretnosti, a najkasnije u roku od dve godine od dana zaključenja ugovora o prodaji nepokretnosti. Tužilac je dužan da istovremeno sa podnošenjem tužbe položi kod nadležnog suda iznos u visini tržišne vrednosti nepokretnosti. Ako ugovor o prodaji nepokretnosti nije zaključen u formi propisanoj ovim zakonom, a nepokretnost je predata kupcu u državinu, smatraće se da je na taj način došlo do povrede prava preče kupovine, pa lice koje ima to pravo može tužbom kod suda da zahteva ostvarivanje tog prava. Tužba se može podneti u roku od jedne godine od dana saznanja za prenos državine, a najkasnije u roku od dve godine od dana predaje nepokretnosti kupcu u državinu. Tužilac je dužan da istovremeno sa podnošenjem tužbe položi kod nadležnog suda iznos u visini tržišne vrednosti nepokretnosti na dan podnošenja tužbe.
Ništavost
Ništav je ugovor o prometu nepokretnosti zaključen pod uslovima postojanja pritiska i nasilja, odnosno u uslovima i okolnostima u kojima je bila ugrožena ili nije bila obezbeđena sigurnost ljudi i imovine, ostvarivanje zaštite sloboda, prava i dužnosti građana ili zakonitost i ravnopravnost građana.
Nepokretnosti iz državne i društvene svojine mogu se otuđiti samo po tržišnim uslovima, u skladu sa zakonom.
Ugovor na osnovu koga pravno lice otuđuje nepokretnost iz državne ili društvene svojine, odnosno pribavlja nepokretnost u državnu ili društvenu svojinu, poništiće se ukoliko je ugovorena cena u nesrazmeri sa prometnom vrednošću nepokretnosti u vreme zaključenja ugovora, na štetu državne, odnosno društvene svojine. Prometnom vrednošću nepokretnosti smatra se cena odgovarajuće nepokretnosti koja se postiže u slobodnom prometu u vreme zaključenja ugovora, u mestu gde se ta nepokretnost nalazi ili u njenoj bližoj okolini.
Otuđenje nepokretnost iz državne ili društvene svojine vrši se javnim nadmetanjem ili prikupljanjem pismenih ponuda. Otuđenje nepokretnosti vrši se neposrednom pogodbom samo kad se otuđenje nije moglo postići javnim nadmetanjem, odnosno kad je putem pribavljanja pismenih ponuda ostalo bezuspešno, ako posebnim zakonom nije drukčije određeno.
Ugovor o otuđenju nepokretnosti iz državne i društvene svojine zaključen protivno navedenom je ništav.
Poljoprivredno i građevinsko zemljište, šume i šumsko zemljište ne mogu se otuđiti iz državne ili društvene svojine, ako zakonom nije drukčije određeno.
Vlasnik nepokretnosti može se jednostranom izjavom odreći prava svojine na nepokretnosti u korist Republike Srbije, ako na njoj nema tereta, osim stvarnih službenosti. Izjava o odricanju daje se pred sudom i služi kao osnov za upis u javnu knjigu o evidenciji nepokretnosti i pravima na njima. Od podnosioca izjave će se, pre njenog potpisivanja, zatražiti da podnese izvod iz javne knjige o evidenciji nepokretnosti i pravima na njima, odnosno drugu odgovarajuću ispravu na osnovu koje se utvrđuje da je on vlasnik predmetne nepokretnosti.
Sud će potpisanu izjavu, zajedno sa priloženim ispravama, dostaviti Republičkoj direkciji za imovinu Republike Srbije, radi pokretanja postupka za uknjižbu i određivanje načina korišćenja predmetne nepokretnosti.
Sud koji vrši overu potpisa na ugovoru dužan je da primerak ugovora o otuđenju nepokretnosti iz državne i društvene svojine dostavi republičkom javnom pravobraniocu, u roku od 15 dana od dana izvršene overe. Ako nađe da je ugovor o prometu nepokretnosti zaključen protivno odredbama koji se odnose na cenu, republički javni pravobranilac podneće tužbu za poništaj ugovora, u roku od šest meseci od dana prijema ugovora, a najdocnije u roku od tri godine od dana overe. Ugovor se neće poništiti ako se u postupku po tužbi za poništaj ugovora saobrazi odredbama navedenog zakona.
Clauslula intabulandi
Iako Zakonom o obligacionim odnosima ni Zakonom o prometu nepokretnosti nije propisan kao obavezan element, clausula intabulandi je conditio sine qua non za uknjiženje promene prava svojine na nepokretnostima (odnosno sticanje prava svojine).
Zakonom o zemljišnim knjigama Kraljevine Jugoslavije iz 1930. godine (paragraf 39) propisano je da se privatne isprave, na osnovu kojih se ima vršiti uknjiženje, treba da sadržavaju još i: tačnu oznaku zemljišta ili prava u pogledu kojega se uknjiženje ima vršiti i izrečenu izjavu onoga, čije se pravo ograničava, opterećuje, ukida ili na drugu osobu prenosi, da pristaje na uknjiženje. Ova se izjava može dati i u posebnoj ispravi ili u zemljišnoknjižnoj molbi. Ali u takvim slučajevima isprava ili molba, koja sadržava izjavu, treba da budu snabdeveni svim onim, što se zahteva za uknjižbu.
Takođe, odredbom iz člana 87. Zakona o državnom premeru i katastru iz 2009. godine sa izmenema 2010. godine propisano je da privatna isprava, odnosno isprava o pravnom poslu, pored opštih uslova koji važe za ispravu za upis, da bi bila podobna za upis, mora: biti sačinjena u pisanoj formi uz overu potpisa lica između kojih se isprava sačinjava, ako posebna forma isprave nije propisana posebnim zakonom; i sadržavati izjavu o dozvoli upisa, koja nije uslovljena niti oročena. Ako izjava o dozvoli upisa nije sadržana u privatnoj ispravi, odnosno ispravi o pravnom poslu, može biti data u posebnoj ispravi uz overu potpisa lica koje izjavu daje.
Naime, za sticanje prava svojine potrebno je pored relevantnog pravnog osnova (sudske odluke, odluke nadležnog organa ili ugovor o prodaji nepokretnosti) i modus acquirendi ili način sticanja a što je uknjižba u registrima koji se vode za nepokretnosti (ranije zemljišne knjige, sada je to katastar nepokretnosti).
Termin “vanknjižno vlasništvo” koji je praksa iznedrila, usled velikog broja postojanja neuknjiženih i nelegalizovanih nepokretnosti u Republici Srbiji, nije pravnovaljan ni zakonit.
Često se desi da takav termin egzistira u ugovorima, pa čak i u sudskim odlukama a što predstavlja način da se prenese pravo “svojine” na nepokretnosti bez uknjižbe. Razlog za propuštanje uknjižbe prava vlasništva na nepokretnostima i promene vlasništva na nepokretnostima, odnosno taj modus acquirendi je pored nepostojanja precizne evidencije tih nepokretnosti, odnosno nepostojanja dozvola za gradnju i upotrebu, bio i nemanje novaca za plaćanje poreza na prenos apsolutnih prava (budući da je do donošenja Odluke Ustavnog suda 08.06.2012. godine bilo obavezno da se porez na prenos apsolutnih prava izmiri da bi katastar nepokretnosti ili zemljišna knjiga uknjižili promenu prava vlasništva na nepokretnostima).
Radnje nakon zaključenja ugovora – umesto rezimea
Nakon zaključenja i overe ugovora o kupoprodaji nepokretnosti kupac i prodavac pristupaju u ovlašćenu poslovnu banku radi tranfsera novca na ime kupoprodajne cene, te uz potvrdu da je novac transferisan i da je cena u celosti isplaćena (isplata cene u celosti nije uslov za uknjižbu ali se često ugovara davanje clausule intabulandi tek nakon isplate cene) potrebno je podneti zahtev za uknjižbu pri katastru nepokretnosti.
Iako je navedenom Odlukom Ustavnog suda od 08.06.2012. godine brisano uslovljavanje provođenja promene prava vlasništva u registru nepokretnosti plaćanjem poreza na prenos apsolutnih prava, ta obaveza ipak postoji i prodavac je prema slovu zakonu (bez obzira što se često predvidi u ugovoru o prodaji nepokretnosti da porez snosi kupac) dužan taj porez da prijavi u roku od 10 dana od dana zaključenja ugovora o kupoprodaji nepokretnosti i da isti izmiri po dobijanju rešenja poreske uprave.
Navedenom Odlukom Ustavnog suda je samo ukinuto uslovljavanje prenosa prava svojine plaćanjem poreza na prenos apsolutnih prava budući da je ograničavanje prometa na taj način neustavno i nezakonito. Međutim, navedenom odlukom nije ukinut porez na prenos apsolutnih prava te propuštanje roka od 10 dana za prijavu istog ili neplaćanje može dovesti do plaćanja kamate, pa čak i kazne i troškova poreskoprekršajnog postupka.
Dalje, ukoliko je prodavac upisan kao vlasnik u katastru nepokretnosti onda je za uknjižbu prava vlasništva kupca potrebno samo podneti zahtev za prijavu promene prava na nepokretnostima sa originalnim primerkom ugovora koji je overen u sudu, odnosno njegovim overenim prepisom ili overenu fotokopiju, kao i fotokopiju lične karte kupca te izvršiti upis u registre nepokretnosti, naravno uz plaćanje takse i naknade. Ukoliko prodavac nije upisan kao vlasnik u katastru nepokretnosti onda je potrebno za uknjižbu prava vlasništva pored navedenog dostaviti i sve prethodne zaključene i overene ugovore (u originalu, prepisu ili overenoj fotokopiji) zaključno sa prodavcem koji je upisan kao vlasnik u katastru nepokretnosti.
Dakle, kao što se može zaključiti zaključenje ugovora o prodaji nepokretnosti je vrlo komplikovan pravni posao prilikom čijeg zaključenja je potrebno biti obazriv i promišljen, zbog čega je preko potrebno dobro utvrditi polazne činjenice i ne treba žuriti.
Pojam
Kupoprodaja nepokretnosti je pravni posao koji je regulisan ugovorom o kupoprodaji nepokretnosti čija forma i sadržina su propisani Zakonom o obligacionim odnosima i Zakonom o prometu nepokretnosti.
Takođe, obzirom na kompleksnost Ugovora o prodaji nepokretnosti (naziv prema Zakonu o obligacionim odnosima) prilikom zaključenja ugovora o prodaji nepokretnosti potrebno je imati u vidu i pojedine odredbe Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa, Zakona o zemljišnim knjigama, Zakona o državnom premeru i katastru, pa čak i Zakona o deviznom poslovanju, Zakona o porezima na imovinu ili Zakona o PDV, kao i Zakona o sprečavanju pranja novca i finansiranju terorizma.
Nepokretnosti su: zemljište (poljoprivredno, građevinsko, šume i šumsko zemljište), zgrade (poslovne, stambene, stambeno-poslovne, ekonomske i dr.), posebni delovi zgrada (stanovi, poslovne prostorije, garaže i garažna mesta) i drugi građevinski objekti.
Pre pristupanja zaključenju i overi ugovora potrebno je pribaviti dokaze o pravu vlasništva na nepokretnosti koja je predmet prodaje (list nepokretnosti, ugovor o otkupu stana u društvenoj ili državnoj svojini, rešenje o nasleđivanju, prethodni ugovori…), kao i izvršiti proveru da li je navedena nepokretnost opterećena kakvim teretom ili zabranama, te se uvidom u ličnu kartu prodavca uveriti da li je prodavac lice koje se za to deklariše ili se radi o punomoćniku ili nekom trećem licu.
Naime, deo drugi, glava VII Zakona o obligacionim odnosima reguliše formu, sadržinu, bitne elemente i obaveze ugovornih strana.
Ugovorom o prodaji obavezuje se prodavac da prenese na kupca pravo svojine na prodatu stvar i da mu je u tu svrhu preda, a kupac se obavezuje da plati cenu u novcu i preuzme stvar.
Ugovor o prodaji nepokretnih stvari mora biti zaključen u pismenoj formi, pod pretnjom ništavosti.
Bitni elementi ugovora o prodaji
Bitni elementi ugovora o prodaji nepokretnosti su stvar i cena.
a) Stvar. Stvar o kojoj je ugovor mora biti u prometu, te je ništav ugovor o prodaji stvari koja je van prometa. Za prodaju stvari čiji je promet ograničen važe posebni propisi. Prodaja se može odnositi i na buduću stvar.
Ugovor o prodaji nema pravno dejstvo, ako je u času njegovog zaključenja stvar o kojoj je ugovor bila propala. Ako je u času zaključenja ugovora stvar bila samo delimično propala, kupac može raskinuti ugovor ili ostati pri njemu uz srazmerno sniženje cene. Ali će ugovor ostati na snazi i kupac će imati samo pravo na sniženje cene ako delimična propast ne smeta postizanju svrhe ugovora, ili ako za određenu stvar postoji takav običaj u pravnom prometu. Prodaja tuđe stvari obavezuje ugovarače, ali kupac koji nije znao ili nije morao znati da je stvar tuđa može, ako se usled toga ne može ostvariti cilj ugovora, raskinuti ugovor i tražiti naknadu štete.
b) Cena. Ako ugovorom o prodaji cena nije određena, a ni ugovor ne sadrži dovoljno podataka pomoću kojih bi se ona mogla odrediti, ugovor nema pravno dejstvo. Kad ugovorom o prodaji u privredi cena nije određena, niti u njemu ima dovoljno podataka pomoću kojih bi se ona mogla odrediti, kupac je dužan platiti cenu koju je prodavac redovno naplaćivao u vreme zaključena ugovora, a u nedostatku ove razumnu cenu. Pod razumnom cenom smatra se tekuća cena u vreme zaključenja ugovora, a ako se ona ne može utvrditi onda cena koju utvrđuje sud prema okolnostima slučaja. Kad je ugovorena veća cena od one koju je za određenu vrstu stvari propisao nadležni organ, kupac duguje samo iznos propisane cene, a ako je već isplatio ugovorenu cenu, ima pravo zahtevati da mu se vrati razlika. Kad je ugovorena tekuća cena, kupac duguje cenu utvrđenu zvaničnom evidencijom na tržištu mesta prodavca u vreme kad je trebalo da usledi ispunjenje. Ako takve evidencije nema, tekuća cena se određuje na osnovu elemenata pomoću kojih se prema običajima tržišta utvrđuje cena. Ako treće lice kome je povereno određivanje cene neće ili ne može da je odredi, a ugovarači se ne slože naknadno o određivanju cene niti ugovor raskinu, smatraće se da je ugovorena razumna cena.
Odredba ugovora kojom se određivanje cene ostavlja na volju jednom ugovaraču smatra se kao da nije ni ugovorena i tada kupac duguje cenu kao u slučaju kad cena nije određena.
Prema Zakonu o deviznom poslovanju kupoprodajna cena nepokretnosti može biti izražena u evrima (čl. 34. stav 2. tačka 5.) što predstavlja izuzetak od pravila da se u Republici Srbiji plaćanje, naplaćivanje i prenos vrši u dinarima.
Prema Zakonu o sprečavanju pranja novca i finansiranja terorizma i to prema odredbi iz člana 36. ograničeno je gotovinsko poslovanje te je propisano da lice koje prodaje robu ili vrši uslugu u Republici Srbiji ne sme od stranke ili trećeg lica da primi gotov novac za njihovo plaćanje u iznosu od 15.000 evra ili više u dinarskoj protivvrednosti. Ograničenje važi i u slučaju ako se plaćanje robe i usluge vrši u više međusobno povezanih gotovinskih transakcija u ukupnom iznosu od 15.000 evra ili više u dinarskoj protivvrednosti.
Dakle, pod pretpostavkom da je cena nepokretnosti viša od 15.000 €, prodavac na “ruke” sme da primi svega do 15.000 €, dok preostali iznos mora da bude transferisan preko računa poslovne banke budući da je kršenje te odredbe propisano kao prekršaj za koji se plaća kazna za fizičko lice od 5.000 do 150.000 dinara.
Ostale odredbe u ugovoru
U ugovor o kupoprodaji nepokretnosti se često unosi i odredba koja se odnosi na odgovornost za pravne nedostatke, tzv. zaštita od evikcije. Ta odredba glasi da: prodavac odgovara ako na prodatoj stvari postoji neko pravo trećeg koje isključuje, umanjuje ili ograničava kupčevo pravo, te kad treće lice polaže neko pravo na stvar, kupac je dužan obavestiti prodavca o tome, izuzev kad je to prodavcu već poznato, i pozvati ga da u razumnom roku oslobodi stvar od prava ili pretenzije trećeg.
Ovu odredbu nema potrebe unositi u ugovor o prodaji budući da je zaštita od evikcije propisana Zakonom o obligacionim odnosima i primenjuje se u svakom slučaju, osim kada ugovorne strane eksplicitno isključe njenu primenu.
Dve su posledice nastupanja evikcije.
Ukoliko prodavac ne postupi po zahtevu kupca, u slučaju oduzimanja stvari od kupca ugovor se raskida po samom zakonu (automatski raskid), dok u slučaju umanjenja ili ograničenja kupčevog prava, kupac može po svom izboru raskinuti ugovor ili zahtevati srazmerno sniženje cene. U svakom slučaju kupac ima pravo na naknadu pretrpljene štete.
Kod primene evikcije vrlo bitno je da li je kupac savesan ili nije, odnosno ukoliko je kupac u času zaključivanja ugovora znao za mogućnost da mu stvar bude oduzeta, ili da njegovo pravo bude smanjeno ili ograničeno, nema pravo na naknadu štete ako se ta mogućnost ostvari, ali ima pravo zahtevati vraćanje, odnosno sniženje cene.
Forma ugovora o prodaji nepokretnosti
Zakonom o prometu nepokretnosti propisano je da je promet nepokretnosti slobodan, ako zakonom nije drukčije određeno.
Prenosom prava svojine na zgradi istovremeno se prenosi i pravo svojine na zemljištu na kome se zgrada nalazi, kao i na zemljištu koje služi za redovnu upotrebu zgrade. Prenosom prava svojine na zgradi izgrađenoj na zemljištu na kome vlasnik zgrade nema pravo svojine, već samo pravo korišćenja, prenosi se i pravo korišćenja na zemljištu na kome se zgrada nalazi, kao i na zemljištu koje služi za redovnu upotrebu zgrade.
Ugovor o prometu nepokretnosti zaključuje se u pismenoj formi, a potpisi ugovarača overavaju se od strane suda. Ugovori koji nisu zaključeni na taj način ne proizvode pravno dejstvo. Sud može da prizna pravno dejstvo ugovora o prometu nepokretnosti čak i takvom ugovoru, koji je zaključen u pisanom obliku, na kome potpisi ugovarača nisu overeni od strane suda, pod uslovom da je ugovor ispunjen u celini ili pretežnim delom, da nije povređeno pravo preče kupovine i da nije povređen prinudni propis.
Sud koji je izvršio overu potpisa na ugovoru dužan je da primerak overenog ugovora, odnosno pravosnažne odluke dostavi republičkom organu nadležnom za utvrđivanje i naplatu javnih prihoda, u roku od deset dana od dana overe potpisa, odnosno od dana pravosnažnosti odluke. Nakon te dostave dolazi do primene odredaba Zakona o poreskom postupku i poreskoj administraciji, kao i Zakona o porezima na imovinu (u ugovorima u kojima se prenos primenjuje porez na prenos apsolutnih prava) ili Zakona o PDV (u ugovorima u kojima se na prenos primenjuje PDV – kod nepokretnosti u izgradnji, odnosno kod prvog prometa nepokretnosti).
Izmenama i dopunama Zakona o prometu nepokretnosti od 29.12.2011. godine navedeno je da je za overavanje potpisa ugovarača na ugovoru o prometu nepokretnosti nadležan osnovni sud na čijoj se teritoriji nepokretnost nalazi, s tim što je za područje Beograda overu moguće izvršiti u Prvom osnovnom sudu u Beogradu (odeljenje na Novom Beogradu, Bulevar Mihajla Pupina 16, odeljenje u Ustaničkoj 14, i Viši sud u Beogradu odeljenje u Timočkoj 15, dok čak neka odeljenja sudova imaju i izdvojene jedinice za overu i u opštinama).
Službeno lice koje obavlja overavanje doneće rešenje o odbijanju overavanja potpisa na ugovoru o prometu nepokretnosti, ukoliko uvidom u posebnu evidenciju o ugovorima o prometu nepokretnosti utvrdi da su u sudu već overeni potpisi na ugovoru o prometu iste nepokretnosti, a prodavac je isto lice. Potvrda o odbijanju overavanja potpisa sa brojem rešenja o odbijanju overavanja potpisa, datumom, pečatom suda i potpisom službenog lica koje obavlja overavanje, stavlja se na sve podnete primerke ugovora o prometu nepokretnosti. Na rešenje ugovorači imaju pravo žalbe sudiji suda koji je nadležan za overavanje, u roku od osam dana od dana dostavljanja rešenja. O žalbi sudija je dužan da odluči u roku od tri dana od dana dostavljanja žalbe. O odbijanju overavanja službeno lice koje obavlja overavanje dužno je da obavesti nadležnog javnog tužioca. Overavanje potpisa od strane službenog lica suprotno, predstavlja težu povredu dužnosti iz radnog odnosa u smislu zakona koji uređuje prava i dužnosti državnih službenika i nameštenika. Sud vodi posebnu evidenciju o ugovorima o prometu nepokretnosti koji su podneti radi overavanja potpisa ugovarača.
Uvođenjem gore citirane odredbe postignuto je mnogo na sigurnosti u pravnom prometu, ali uvedeni sistem ima i svojih nerešivih problema. Naime, postiglo se da isto lice u ulozi prodavca ne može više puta prodati istu nepokretnost, ali se desilo to da službenik na overi odbija da overi ugovor i/ili predugovor o prodaji nepokretnosti i ako npr. nije navedena katastarska parcela na kojoj se nalazi stambena zgrada u kojoj se stan prodaje, ili ako nije navedena katastarska opština jer “kompjuterski program” neće da dozvoli overu ako nema gore navedenih podataka…
Vrlo bitan nedostatak “kompjuterskog programa” je takođe došao do izražaja u realnoj životnoj situaciji kada su kupac i prodavac overili predugovor o kupoprodaji nepokretnosti ali nikad nije došlo do zaključenja glavnog ugovora. U toj situaciji (nezavisno od pravnih posledica da li je ugovorena i isplaćena ili vraćena kapara kao odustanica) ukoliko kupac i prodavac ne zaključe raskid tog predugovora (što je pravno besmisleno raditi a pitanje je da li to žele obe ugovorne strane) službenik na overi odbija da overi novi predugovor ili ugovor u kojem se u svojstvu prodavca nalazi isto lice koje je zaključivalo raniji predugovor jer to program ne dozvoljava, odnosno taj prodavac je prema “programu” lice koje više puta prometuje istom nepokretnošću. Pritom nikad u praksi sud nije odlučio za tri dana o žalbi na rešenje kojim se odbilo overa, već je potrebno znatno duže.
Suvlasnik nepokretnosti koji namerava da proda svoj suvlasnički deo dužan je da ga prethodno ponudi ostalim suvlasnicima. U slučaju kad ima više suvlasnika, prvenstvo u ostvarivanju prava preče kupovine ima suvlasnik sa većim suvlasničkim delom. Kad ima više suvlasnika koji bi imali pravo preče kupovine, suvlasnik nepokretnosti ima pravo da sam odluči kome će od njih prodati svoj deo nepokretnosti.
Vlasnik koji namerava da proda poljoprivredno zemljište, dužan je da ga prethodno ponudi vlasniku susednog poljoprivrednog zemljišta. U slučaju kad ima više vlasnika susednog zemljišta čije se poljoprivredno zemljište graniči sa poljoprivrednim zemljištem prodavca, prvenstvo u ostvarivanju prava preče kupovine ima vlasnik susednog zemljišta čije se poljoprivredno zemljište pretežnim delom graniči sa zemljištem prodavca. Ako ima više vlasnika susednog zemljišta čije se poljoprivredno zemljište pretežnim delom graniči sa zemljištem prodavca, a granične linije su jednake, prednost između njih ima vlasnik susednog zemljišta čija je površina najveća.
Ponuda koja se dostavlja istovremeno svim nosiocima prava preče kupovine, mora da sadrži podatke o nepokretnosti, ceni i ostalim uslovima prodaje. Imalac prava preče kupovine dužan je da se u roku od 15 dana od dana prijema ponude pismenim putem izjasni o ponudi. Ponuda i izjava o prihvatanju ponude mora se učiniti preporučenim pismom. Ako se imalac prava preče kupovine, kome je učinjena ponuda, u roku od 15 dana od dana prijema ponude, ne izjasni da prihvata ponudu, prodavac može prodati nepokretnost drugom licu, ali ne pod povoljnijim uslovima. Ako imalac prava preče kupovine ne prihvati ponudu, a vlasnik tu nepokretnost ne proda ni trećem licu u roku od jedne godine od dana neprihvatanja ponude, dužan je da u slučaju ponovne prodaje postupi ispočetka kao da nije ni ponudio imaocu prava preče kupovine. Ako je prodavac prodao nepokretnost, a nije je prethodno ponudio imaocu prava preče kupovine ili je nepokretnost prodao pod uslovima povoljnijim od uslova iz ponude, imalac prava preče kupovine može tužbom kod suda da zahteva poništaj ugovora o prodaji nepokretnosti i da se nepokretnost njemu proda, pod istim uslovima. Tužba se može podneti u roku od 30 dana, računajući od dana kada je imalac prava preče kupovine saznao za prodaju te nepokretnosti, a najkasnije u roku od dve godine od dana zaključenja ugovora o prodaji nepokretnosti. Tužilac je dužan da istovremeno sa podnošenjem tužbe položi kod nadležnog suda iznos u visini tržišne vrednosti nepokretnosti. Ako ugovor o prodaji nepokretnosti nije zaključen u formi propisanoj ovim zakonom, a nepokretnost je predata kupcu u državinu, smatraće se da je na taj način došlo do povrede prava preče kupovine, pa lice koje ima to pravo može tužbom kod suda da zahteva ostvarivanje tog prava. Tužba se može podneti u roku od jedne godine od dana saznanja za prenos državine, a najkasnije u roku od dve godine od dana predaje nepokretnosti kupcu u državinu. Tužilac je dužan da istovremeno sa podnošenjem tužbe položi kod nadležnog suda iznos u visini tržišne vrednosti nepokretnosti na dan podnošenja tužbe.
Ništavost
Ništav je ugovor o prometu nepokretnosti zaključen pod uslovima postojanja pritiska i nasilja, odnosno u uslovima i okolnostima u kojima je bila ugrožena ili nije bila obezbeđena sigurnost ljudi i imovine, ostvarivanje zaštite sloboda, prava i dužnosti građana ili zakonitost i ravnopravnost građana.
Nepokretnosti iz državne i društvene svojine mogu se otuđiti samo po tržišnim uslovima, u skladu sa zakonom.
Ugovor na osnovu koga pravno lice otuđuje nepokretnost iz državne ili društvene svojine, odnosno pribavlja nepokretnost u državnu ili društvenu svojinu, poništiće se ukoliko je ugovorena cena u nesrazmeri sa prometnom vrednošću nepokretnosti u vreme zaključenja ugovora, na štetu državne, odnosno društvene svojine. Prometnom vrednošću nepokretnosti smatra se cena odgovarajuće nepokretnosti koja se postiže u slobodnom prometu u vreme zaključenja ugovora, u mestu gde se ta nepokretnost nalazi ili u njenoj bližoj okolini.
Otuđenje nepokretnost iz državne ili društvene svojine vrši se javnim nadmetanjem ili prikupljanjem pismenih ponuda. Otuđenje nepokretnosti vrši se neposrednom pogodbom samo kad se otuđenje nije moglo postići javnim nadmetanjem, odnosno kad je putem pribavljanja pismenih ponuda ostalo bezuspešno, ako posebnim zakonom nije drukčije određeno.
Ugovor o otuđenju nepokretnosti iz državne i društvene svojine zaključen protivno navedenom je ništav.
Poljoprivredno i građevinsko zemljište, šume i šumsko zemljište ne mogu se otuđiti iz državne ili društvene svojine, ako zakonom nije drukčije određeno.
Vlasnik nepokretnosti može se jednostranom izjavom odreći prava svojine na nepokretnosti u korist Republike Srbije, ako na njoj nema tereta, osim stvarnih službenosti. Izjava o odricanju daje se pred sudom i služi kao osnov za upis u javnu knjigu o evidenciji nepokretnosti i pravima na njima. Od podnosioca izjave će se, pre njenog potpisivanja, zatražiti da podnese izvod iz javne knjige o evidenciji nepokretnosti i pravima na njima, odnosno drugu odgovarajuću ispravu na osnovu koje se utvrđuje da je on vlasnik predmetne nepokretnosti.
Sud će potpisanu izjavu, zajedno sa priloženim ispravama, dostaviti Republičkoj direkciji za imovinu Republike Srbije, radi pokretanja postupka za uknjižbu i određivanje načina korišćenja predmetne nepokretnosti.
Sud koji vrši overu potpisa na ugovoru dužan je da primerak ugovora o otuđenju nepokretnosti iz državne i društvene svojine dostavi republičkom javnom pravobraniocu, u roku od 15 dana od dana izvršene overe. Ako nađe da je ugovor o prometu nepokretnosti zaključen protivno odredbama koji se odnose na cenu, republički javni pravobranilac podneće tužbu za poništaj ugovora, u roku od šest meseci od dana prijema ugovora, a najdocnije u roku od tri godine od dana overe. Ugovor se neće poništiti ako se u postupku po tužbi za poništaj ugovora saobrazi odredbama navedenog zakona.
Clauslula intabulandi
Iako Zakonom o obligacionim odnosima ni Zakonom o prometu nepokretnosti nije propisan kao obavezan element, clausula intabulandi je conditio sine qua non za uknjiženje promene prava svojine na nepokretnostima (odnosno sticanje prava svojine).
Zakonom o zemljišnim knjigama Kraljevine Jugoslavije iz 1930. godine (paragraf 39) propisano je da se privatne isprave, na osnovu kojih se ima vršiti uknjiženje, treba da sadržavaju još i: tačnu oznaku zemljišta ili prava u pogledu kojega se uknjiženje ima vršiti i izrečenu izjavu onoga, čije se pravo ograničava, opterećuje, ukida ili na drugu osobu prenosi, da pristaje na uknjiženje. Ova se izjava može dati i u posebnoj ispravi ili u zemljišnoknjižnoj molbi. Ali u takvim slučajevima isprava ili molba, koja sadržava izjavu, treba da budu snabdeveni svim onim, što se zahteva za uknjižbu.
Takođe, odredbom iz člana 87. Zakona o državnom premeru i katastru iz 2009. godine sa izmenema 2010. godine propisano je da privatna isprava, odnosno isprava o pravnom poslu, pored opštih uslova koji važe za ispravu za upis, da bi bila podobna za upis, mora: biti sačinjena u pisanoj formi uz overu potpisa lica između kojih se isprava sačinjava, ako posebna forma isprave nije propisana posebnim zakonom; i sadržavati izjavu o dozvoli upisa, koja nije uslovljena niti oročena. Ako izjava o dozvoli upisa nije sadržana u privatnoj ispravi, odnosno ispravi o pravnom poslu, može biti data u posebnoj ispravi uz overu potpisa lica koje izjavu daje.
Naime, za sticanje prava svojine potrebno je pored relevantnog pravnog osnova (sudske odluke, odluke nadležnog organa ili ugovor o prodaji nepokretnosti) i modus acquirendi ili način sticanja a što je uknjižba u registrima koji se vode za nepokretnosti (ranije zemljišne knjige, sada je to katastar nepokretnosti).
Termin “vanknjižno vlasništvo” koji je praksa iznedrila, usled velikog broja postojanja neuknjiženih i nelegalizovanih nepokretnosti u Republici Srbiji, nije pravnovaljan ni zakonit.
Često se desi da takav termin egzistira u ugovorima, pa čak i u sudskim odlukama a što predstavlja način da se prenese pravo “svojine” na nepokretnosti bez uknjižbe. Razlog za propuštanje uknjižbe prava vlasništva na nepokretnostima i promene vlasništva na nepokretnostima, odnosno taj modus acquirendi je pored nepostojanja precizne evidencije tih nepokretnosti, odnosno nepostojanja dozvola za gradnju i upotrebu, bio i nemanje novaca za plaćanje poreza na prenos apsolutnih prava (budući da je do donošenja Odluke Ustavnog suda 08.06.2012. godine bilo obavezno da se porez na prenos apsolutnih prava izmiri da bi katastar nepokretnosti ili zemljišna knjiga uknjižili promenu prava vlasništva na nepokretnostima).
Radnje nakon zaključenja ugovora – umesto rezimea
Nakon zaključenja i overe ugovora o kupoprodaji nepokretnosti kupac i prodavac pristupaju u ovlašćenu poslovnu banku radi tranfsera novca na ime kupoprodajne cene, te uz potvrdu da je novac transferisan i da je cena u celosti isplaćena (isplata cene u celosti nije uslov za uknjižbu ali se često ugovara davanje clausule intabulandi tek nakon isplate cene) potrebno je podneti zahtev za uknjižbu pri katastru nepokretnosti.
Iako je navedenom Odlukom Ustavnog suda od 08.06.2012. godine brisano uslovljavanje provođenja promene prava vlasništva u registru nepokretnosti plaćanjem poreza na prenos apsolutnih prava, ta obaveza ipak postoji i prodavac je prema slovu zakonu (bez obzira što se često predvidi u ugovoru o prodaji nepokretnosti da porez snosi kupac) dužan taj porez da prijavi u roku od 10 dana od dana zaključenja ugovora o kupoprodaji nepokretnosti i da isti izmiri po dobijanju rešenja poreske uprave.
Navedenom Odlukom Ustavnog suda je samo ukinuto uslovljavanje prenosa prava svojine plaćanjem poreza na prenos apsolutnih prava budući da je ograničavanje prometa na taj način neustavno i nezakonito. Međutim, navedenom odlukom nije ukinut porez na prenos apsolutnih prava te propuštanje roka od 10 dana za prijavu istog ili neplaćanje može dovesti do plaćanja kamate, pa čak i kazne i troškova poreskoprekršajnog postupka.
Dalje, ukoliko je prodavac upisan kao vlasnik u katastru nepokretnosti onda je za uknjižbu prava vlasništva kupca potrebno samo podneti zahtev za prijavu promene prava na nepokretnostima sa originalnim primerkom ugovora koji je overen u sudu, odnosno njegovim overenim prepisom ili overenu fotokopiju, kao i fotokopiju lične karte kupca te izvršiti upis u registre nepokretnosti, naravno uz plaćanje takse i naknade. Ukoliko prodavac nije upisan kao vlasnik u katastru nepokretnosti onda je potrebno za uknjižbu prava vlasništva pored navedenog dostaviti i sve prethodne zaključene i overene ugovore (u originalu, prepisu ili overenoj fotokopiji) zaključno sa prodavcem koji je upisan kao vlasnik u katastru nepokretnosti.
Dakle, kao što se može zaključiti zaključenje ugovora o prodaji nepokretnosti je vrlo komplikovan pravni posao prilikom čijeg zaključenja je potrebno biti obazriv i promišljen, zbog čega je preko potrebno dobro utvrditi polazne činjenice i ne treba žuriti.
